Home Staging. Revalorizar el alquiler o la venta de un inmueble

Home Staging

Antes de hablar del Home Staging, echemos una ojeada al mercado inmobiliario en el panorama actual (tanto español como extrangero), para hacernos una idea de la cantidad de viviendas y locales comerciales que se encuentran en alquiler o venta; y es que esto no es sólo en época de vacas flacas, sino que es un mercado que se mantiene desde siglos como uno de los pilares de la economía de un territorio, al fin y al cabo cualquier persona o grupo de personas tienen la básica necesidad de alojarse o alojar su negocio en algún lugar que se adapte a sus necesidades y posibilidades.

El mercado inmobiliario, tanto para el alquiler como para la compra/venta, es un mercado tan amplio que en ocasiones es difícil asegurar una decisión acertada en cuanto a la ubicación del inmueble como de sus características aparentes. En ocasiones lo que se nos muestra en fotografías, memorias descriptivas o incluso in-situ, no es lo que finalmente buscamos o no es lo que realmente cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad, o las posibilidades de reforma.

Pero en ocasiones también ocurre lo contrario, es decir, existe una gran cantidad de inmuebles que, por diversas razones, no muestran su mejor cara o las virtudes que realmente poseen. Esto es, muchos de los inmuebles que se pueden encontrar en el mercado muestran una mala imagen muchas veces ocasionada por la falta de mantenimiento continuado del propietario, por el mal uso dado por parte de inquilinos, o porque las fotografías mostradas no son han sido tomadas por profesionales de la profesión visual.


 

¿Qué es?

Home Staging para Sala de Estar

La fotografía es un factor muy importante a la hora de llevar a cabo el Home Staging de un inmueble, de hecho plataformas muy importantes como AirB&B ponen a disposición de los usuarios el servicio de fotógrafos profesionales para sacar el mayor partido a las estancias y dar a sí una imagen más competitiva

El Home Staging es una técnica utilizada para optimizar la presentación de una vivienda (aunque es aplicable a cualquier espacio) y así facilitar la comercialización de la misma a través de fotografías más atractivas para así incrmentar el número de visitas comerciales, mejorar la primera impresión de los compradores potenciales, incrementar el precio de venta o alquiler, acelerar la operación, etc.

Los criterios para el Home Staging son diversos y responden en algunos casos a los códigos deontológicos de los profesionales del diseño:

  • Reparación de desperfectos
  • Actualización de la decoración y neutralización del ambiente
  • Optimización de las circulaciones y distribución del espacio
  • Iluminación eficaz y estudio de la experiencia olfativa
  • Destacar los puntos fuertes

Hay que dejar clara una cosa muy importante, el objetivo principal del Home Staging no es embellecer un espacio, sino hacerlo más atractivo para su comercialización. Para la personalización de los espacios, su desarrollo material y embellecimiento de los ambientes de un modo más exhaustivo existe otro término ya conocido: Interiorismo o Diseño Interior (CGCODDI).


 

¿Por qué?

Home Staging sencillo en Dormitorio

En el dormitorio de la imagen, un pequeño movimiento hizo que la imagen del mismo cambiara por completo

Porque el posible comprador o nuevo inquilino quiere verse en un futuro viviendo en la propiedad en cuestión, y si ésta no está despersonalizada y neutralizada, el potencial cliente no será capaz de visualizar las bondades del inmueble.

El potencial cliente deberá verse viviendo en el inmueble desde el momento en que lo pisa por primera vez.


 

El Origen

Transformación de un apartamento

El Home Staging no es una reforma del espacio, sino una adaptación del mismo a las necesidades habituales de un inquilino cualquiera para que pueda verse viviendo en el inmueble en la misma visita.

El Home Staging (hōm stā′jĭng📢) se traduce al español como Puesta En Escena de la Vivienda. Es una práctica comercial que se inició en Estados Unidos en la década de 1970 y casi al tiempo, por influencia directa, en Canadá, Australia y Nueva Zelanda.

Fue un movimiento promovido por las grandes compañías RealState (inmobiliarias) para sacar rentabilidad a las propiedades que poseían en aquel momento debido a una repentina subida del parque inmobiliario tanto en nueva construcción como en la ya existente.
Este movimiento, que fue proto asumido por Arquitectos, Interioristas, Decoradores y diversas empresas que ya se estaban especializando, consistía en la puesta a punto de una vivienda (unifamiliar o en bloque) para su comercialización mediante fotografías de alto nivel donde se mostraban las propiedades totalmente amuebladas y equipadas con enseres de decoración para realzar las propiedades sensoriales de las mismas.

De este modo, jugando con lo sensorial, se lograba cambiar la manera de ver el producto por parte de los posibles compradores.

Hoy por hoy, en Estados unidos es rara la ocasión en la que sale al mercado inmobiliario una propiedad sin antes haber pasado por una sesión de Home Staging.


 

El movimiento europeo

Salon

Home Staging Virtual. Podemos incluso llegar a simular un salón con la tecnología de Renderizado 3D para equiparlo virtualmente y personalizarlo, y así poder darle al posible inquilino la oportunidad de verse viviendo en el inmueble

Dormitorio

Home Staging Virtual. En el caso de esta foto, un dormitorio donde sólo había un colchón y dos almohadas, se ha vestido ligeramente la cama para luego darle el retoque virtual

En Europa, esta técnica de mercadotecnia no se empezó a utilizar hasta la década del 1990 cuando entró a través de Reino Unido por GranBretaña; y no fue hasta principios de los 2000 cuando mercados como el francés, el alemán o el escandinavo asumieron el Home Staging, sobretodo propiciado por la proliferación de grandes cadenas de mobiliario low-cost o de bricolage al alcance de todos los públicos.

En España aún no es posible hablar del movimiento Home Staging en toda regla, aunque debido a la actual crisis de los 2000 es posible ver algunos ejemplos en ciudades capitales. La mayor parte de los ejemplos de Home Staging en España se encuentran bajo la tutela de compañías o agencias inmobiliarias que empiezan a utilizar este movimiento para vender/alquilar antes una propiedad y, en alguna ocasión podemos llegar a encontrar productos comercializados con producciones audiovisuales  como videocreación o web personalizada para cada propiedad.


 

Home Staging para el dormitorio de una pequeña buhardilla

Muchas veces el Home Staging lo pueden lleva a cabo los propios propietarios de los inmuebles, pero hay ocasiones en las que una pequeña colaboración de un profesional puede sacar más partido del espacio como en la transformación de la imagen, en la que un antiguo hueco para armario se monta un maletero y un arcón para la ropa de cama por ejemplo

El problema de la antigüedad

Uno de los mayores inconvenientes con los que se encuentran los propietarios o agencias es la antigüedad de algunos inmuebles, sobretodo en zonas históricas de las ciudades importantes o más antiguas como Madrid, Pontevedra, Sevilla o Toledo, ya que una puesta a punto de ciertas propiedades significa hacer pasar éstas por una reforma casi integral.

En estos casos se actúa de diferente manera; en estos casos de lo que se trata es de realzar las propiedades transformadoras de los espacios, es decir, realzar las posibilidades de redistribución de una propiedad a través de la reforma de la misma. Esto significa que una vez que un inmueble con una edad demasiado prolongada entra en el mercado inmobiliario, lo más obvio es pensar que los nuevos inquilinos van a necesitar acometer una reforma se presupone integral para ajustar los espacios a las necesidades; por esto la mayor parte de los posibles compradores no ven rentable pagar ciertas cantidades si después la vivienda o local va a sufrir un gasto extra para ser reformado.

El truco radica en la comparación entre diversas propiedades con cierta solera, en cómo el propietario es capaz de transmitir las bondades del inmueble una vez éste sea reformado por lo nuevos clientes; ya no se trata de hacer fotografías bonitas o recrear un ambiente de confort, sino convencer al cliente de que el gasto de compra/alquiler sumado al gasto de reforma o habilitación es coherente y justo.


 

HomeStaging para un Estudio

La reutilización de los objetos o mobiliario existente también es muy utilizado en el Home Staging, incluso el tapizado de los sofás como el de la foto; pero también se puede llegar a eliminar elementos que no son del todo interesantes como las puertas centrales del armario ya que se hacían incómodas en un espacio tan pequeño

El alquiler y las fotografías

Sólo hay que echar un vistazo al parque inmobiliario de alquiler de ciudades como Madrid para darse cuenta del bajo nivel de marketing que aún existe en España, y la basta cantidad de posibilidades que existen de elevar la rentabilidad de los inmuebles a través del Home Staging.

En numerosas ocasiones nos encontramos con fotografías realizadas por los propios propietarios o los agentes inmobiliarios, en las que se pueden ver el estado actual de los pisos o casas, también locales comerciales, tal y como los dejaron los anteriores inquilinos. El problema de estas fotografías es que no están tomadas por profesionales por lo que lo habitual es ver tomas de rincones no adecuados para una venta eficaz del producto, falta de higiene visual, se pueden incluso llegar a ver los enseres personales de los inquilinos anteriores… Al final, de lo que se trata es de crear un catálogo de productos atractivo visualmente para poder tener la oportunidad de ser visitado.


 

Puesta en escena vs. Puesta a punto

Transformación de Salón

En ocasiones además de decorar la estancia hay que darle un cambio de color a los paramentos para adaptarla a los nuevos muebles y accesorios para darle un toque diferente que, aunque normalmente se busque la neutralidad puede atraer un tipo de público objetivo concreto que más nos puede interesar

Pero sobretodo, además de lo mencionado anteriormente respecto a las fotografías y los métodos de venta del producto a través de medios audiovisuales, el Home Staging lo que vende es una rentabilidad, vamos, un aumento del precio del producto, y para aumentar el precio tampoco basta solamente con un reportaje audiovisual profesional sino que la realidad mostrada tiene que ser eso, real.

Para aumentar el precio del inmueble y no dejarnos la rentabilidad atrás, es necesario un estudio de las posibilidades del mismo así como las posibilidades de techo de gasto del actual propietario, es decir, hasta donde puede llegar éste para cambiarle el aspecto al espacio, y hasta donde podemos llegar con la puesta a punto los profesionales sin que la rentabilidad se caiga. Al final, los profesionales del diseño poseemos un código deontológico que indica la obligación de realizar las tareas necesarias, efectivas y suficientes para una consecución del trabajo para el cliente final dentro de los criterios de honestidad, humildad y profesionalidad.

En ocasiones la actuación se basa en una ejecución a medio camino entre un Lavado de Cara y una Reforma Integral, siendo necesario tomar responsabilidad sobre el asunto y asesorar lo mejor posible al propietario del inmueble.


 

Muy IMPORTANTE en el Home Staging es contar con el trabajo de profesionales del diseño como los Diseñadores de Interior (o Interioristas) o Arquitectos pues son personas y equipos especializados en el marketing llevado a la creación de espacios y renegar por completo de servicios basados en el gusto personal o experiencia de dudoso origen, es decir, es importante solicitar la acreditación como profesional tanto con la titulación como la colegiación.

HomeStaging en local de oficinas

El Home Staging también se utiliza para los locales comerciales o, en general, cualquier local del sector terciario, donde muchas veces un posible inquilino busca la comodidad de entrar a producir y no tener que perder tiempo en el acondicionamiento del espacio. Esto es algo más común en los inmuebles destinados a negocio aunque aún hay muchos propietarios que no son conscientes



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